房地产开发战略采购及实施策略研究

　　摘 要：本文从成本、整体观念、合作期限、关注层面等七个方面对常规采购管理和战略采购管理进行比较分析，提出了在房地产开发采购管理中常见的问题。最后总结出房地产开发战略采购管理的实施策略。

　　Abstract: This paper comparative analysis to the conventional procurement management and strategic purchase management from seven aspects such as the cost, the overall concept, the term of cooperation, the attention level and so on，presents common problems in the real estate development and procurement management. Finally the author summed up the implementation strategies of strategic procurement management strategy in real estate development.

　　关键词：成本控制 战略采购 采购管理 双赢

　　Key words: cost control; strategic sourcing; procurement management; win-win

　　中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：

　　一、战略采购和常规采购的区别

　　战略采购是一种有别于常规采购的方法，它是基于开发商与供应商建立“长期战略合作模式”的采购管理。简单地说，主要区别在于战略采购是以最低总成本建立供给渠道的过程，而常规采购是以最低采购价格获得当前所需资源的简单交易。

　　战略采购与常规采购相比

　　常规采购管理不能支持开发商的持续发展，需要及时研究对策，建立新的适应当前房地产开发市场的战略采购管理体系。

　　战略采购管理能充分发挥企业内部和外部的优势，以降低整体成本为宗旨，涵盖整个采购流程，实现从需求描述直至付款的全程管理，注重发展与供应商的长期战略合作伙伴关系，实现互利共赢，是顺应当前地产开发经济形势的采购管理新范式。

　　二、战略采购管理的实施方式

　　一般而言，目前战略采购管理主要有：集中采购、寻找上游供应商、优化采购流程以及统一产品和服务等四种方式。

　　1.树立采购总成本最优思想，建立“持有总成本模型”

　　建立“持有总成本模型”对所有的采购产品都是非常重要的，没有任何一个采购决策只需要单纯考虑商品的采购价格。因此成本模型包含的因素不仅限于购买价格，还要考虑运输费用、质量成本、库存、维护成本等间接成本以及人工成本。

　　不同产品的持有总成本是不同的，因此成本构成的主要因素也各不相同。一个有效的成本模型就是要抓住其中的主导因素，为进一步的战略思考做准备。我们还要弄清由供应商控制的成本主导因素，因为采购价仍是成本中最大的组成部分。

　　精确的持有总成本模型会反映这样一个事实：所有供应商的条件并不完全相同。例如，距离较远的供应商的运输费用在持有成本中占有较大比重。因此建立供应商成本模型对整个采购成本也很必要。将供应商所有成本分为几个部分：直接人工、原材料、制造费、销售费、管理费和利润。个别供应商的成本结构会有些不同。例如，一个公司与另一个公司相比，直接人工成本较低，制造费较高，则说明两者自动化程度可能不同。

　　2.寻找上游供应商，建立和维持长期合作关系

　　通过扩大供应商选择范围引入必要的竞争，寻找上游供应商来降低采购成本等是非常有效的战略采购方法，它不仅可以帮助企业寻找到最优的资源，还能保证资源利用的最大化，提升公司水准。开发商可以从以下几点入手：

　　(1)建立统一的目标和相互依存的关系

　　开发商与供应商应在互利共赢的前提下确认互相依赖关系和共同一致的目标以此获得双方利益最大化。

　　相互考察和了解是产生合作的最初动力。部分企业的供应商数量还是一个不太合理的状态，通过对其能力的考察，确定需要长期合作的供应商，并在此基础上发展和建立战略合作。

　　为实现战略合作目标，必须考虑到利润和风险这些关键问题。数量是产生依赖的一种形式，是缺乏协调性的一种依赖。随着开发量的增长、供应商销售量的增加，双方的依赖性也明显加强。将同种或同类产品集中到一家或两家供应商，能够使供应商数量合理化，同时也加强了对个别供应商的依赖。

　　在双方合作关系中是市场购买力这种供需关系在起作用。企业掌握稀缺能源能力的大小决定着他们所创造的价值份额。分这块蛋糕首先要求各方都能得到充足的份额以维持前面讨论过的相互依赖。

　　(2)建立及时有效的信息沟通平台

　　内部和外部的信息沟通都极为必要。开发商内部及时有效的信息沟通能及时梳理自身需求情况，容易形成战略决策。

　　战略采购要求双方应努力寻求利益最大化。这些努力也促进了双方患难与共，相互依赖，相互沟通。反过来，也极大地加强了伙伴之间相互理解和信任。沟通渠道有效性，为公司与供应商之间，建立了技术信息、计划信息、质量信息等交流的平台。在战略合作关系中，可能通过多种方式进行沟通和信息共享。如建立跨职能小组，定期召开合作策略回顾和发展会议等方式。

　　(3)签订战略合作协议

　　签订战略合作协议目的之一在于保证战略合作的约束性和长期性，尤其是最初的参与者发生变动，或高层领导的变动，是战略合作关系将面临最大的挑战。事实上，很多时候由于供应商的领导层发生变动，引起对协议的重新评估以致最终终止协议，导致了一个正在运作中的联盟失败了。

　　签订战略合作协议目的之二——关注双赢机会，尤其是在制定合作发展战略阶段。双赢关系的核心是认识对方的需求和期望。双方通过合作可以提高价值，而不是为了分割一个特定的市场彼此竞争。发展合作关系必须本着双赢的态度。当出现矛盾时，双赢的态度要求双方能携起手来，共同合作解决分歧。这些关系的核心目的是实现双方的合作，而不是导致一方成功而另一方失败的竞争结果。

　　3.优化采购管理流程

　　制定明确的采购流程有助于企业实现对采购的控制，通过控制环节(要素)避免漏洞，实现战略采购的目的，流程可采用的要素有：引入竞争货比三家，利用公开招标时供应商间的对抗，选择最符合自身成本和利益需求的供应商;通过电子商务方式降低采购处理成本(交通、通讯、运输等费用);合理统筹安排采购频率和批量，降低采购费用和仓储成本;对供应商提供的服务和产品进行“菜单式”购买。

　　4.统一产品管理和服务管理

　　在采购时就充分考虑未来储运、维护、消耗品补充、产品更新换代等环节的运作成本，致力于提高产品和服务的统一程度，减少差异性带来的后续成本。这是技术含量更高的一种战略采购，是整体采购优化的充分体现。

　　战略采购是新时期采购的发展方向和必然趋势。在开发商创业之初由于采购量和种类的限制，战略采购的优势并不明显，但在开发商向更高层次和更大规模发展的过程中优势会日益明显。有远见的企业应该在发展之初就有组织地构建战略采购框架，实施战略采购。

　　参考文献

　　[1] (美)哈罗德.E.费伦.(加)米歇尔.R.利恩德斯等著.赵树蜂译.《采购与供应管理》.机械工业出版社.2003年8月第一版.

　　[2] (美)蒂莫西.M.拉塞特著.《战略采购管理一一与供应商合作与竞争》.经济日报出版社.2002年9月第一版.