投资性房地产计量模式研究

　　摘要：投资性房地产的后续计量模式有两种，分别为成本模式和公允价值模式，我国企业的投资性房地产主要采用成本模式，但是国际会计准则中较为偏爱公允价值模式。本文首先介绍投资性房地产两种计量模式，然后以金融街控股股份有限公司投资性房地产计量模式变更为案例，分析两种计量模式的区别，最后，在对比国际会计准则和分析我国现行情况的基础上，提出投资性房地产的改革建议。

　　关键词：投资性房地产;计量模式;公允价值

　　Abstract: the follow-up measurement of the investment real estate mode have two kinds, respectively for the cost pattern and the fair value pattern, the our country business enterprise mainly the investment real estate through the cost pattern, but the international accounting standard favored the fair value pattern. This paper first introduces the investment real estate two measurement model, and then, with financial street holding company of an investment real estate measurement model change for the case, analyzes the difference between the two kinds of measurement model, and finally, in contrast to the international accounting standards and analyzes the current situation, and on the basis of the investment real estate put forward proposals for reform.

　　Keywords: an investment real estate; Measurement model; Fair value

　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：

　　自2007年1月1日起，新会计准则正式实施，规定企业可以选用公允价值模式对本企业的投资性房地产进行计量，公允价值模式计量的投资性房地产具有诸多优势，也顺应国际会计准则的要求，但截止2011年3月的统计数据显示，拥有投资性房地产的上市公司共615家，其中采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅26家，仅占4.2%。

　　一 投资性房地产概述

　　《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括三种：一是已出租的土地使用权;二是持有并准备增值后转让的土地使用权;三是已出租的建筑物。投资性房地产的计量模式分为成本模式和公允价值模式。成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4 号——固定资产》和《企业会计准则第6 号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销，存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理;公允价值模式下，企业应存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业投资性房地产应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。同时，会计准则规定，企业只能选用一种计量模式。

　　二 投资性房地产计量模式比较分析——以金融街控股股份有限公司为例

　　金融街控股股份有限公司是新准则自2007年1月1日在上市公司执行以来，第一家发布公告将投资性房地产采用成本计量模式变更为公允价值计量模式的上市公司。在变更计量模式后，主要产生的影响有以下几个方面。

　　(一)转换当年的影响：增强企业融资能力，改善企业资产和负债结构

　　企业采用公允价值后续计量模式变更时，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。企业2008年度对外公布的审计报告中主要数据分析如下。

　　资本公积项目：期初数1,751,165,590.26元，本期增加7,919,469,000.00元，本期减少1,309,337,548.06元，期末数为8,361,297,042.20。企业对2008年1月1日财务报表追溯调整，其中重庆嘉年华项目公允价值计量转换日公允价值大于账面价值部分增加资本公积4,548.29万元。

　　盈余公积项目：期初数407,956,659.53元，期末数407,956,659.53元。企业对2008年1月1日财务报表追溯调整，其中增加期初盈余公积4,859.90万元。

　　未分配利润项目：本期数2,515,995,743.61元，上期数为1,555,540,972.46 元。企业对2008年1月1日财务报表追溯调整，其中增加期初未分配利润122,385.92万元。

　　金融街控股股份有限公司于2008 年3月通过《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，改变了企业投资性房地产的计量模式，资产负债率(负债/总资产)由2007 年末的64.63%降到2008 年6 月30 日的45.65%，使资产负债率变为较理想比率(40%，上市公司可略微偏高)。

　　金融控股公司经营以房地产为主，房地产企业对资产需求量大，一般采用银行贷款的方式，但国家为控制信贷风险出台了一系列政策，提高了房地产企业银行贷款的门槛，对房地产企业造成了融资困难。通过本次转化，当年的资产负债率降低，更符合市场价值，提高企业的信誉，增强了企业融资能力。

　　(二)后续计量的影响：投资性房地产账面价值变化

　　在我国目前的经济环境下，以历史成本计量的投资性房地产的账面价值远远低于其公允价值，一旦采用公允价值计量，拥有投资性房地产的这些上市公司将获得巨额的账面利润，并大大增加上市公司的净资产，公司投资性房地产项目的数值从2007年1,511,960,398元，逐步增加到2010年的5,719,670,903元。公允价值在投资性房地产的应用将使此类业务的“隐性收益”转换为“显性收益”，更好的反映企业资产规模和价值，这使得金融街的资产逐年增加，公司对外表示出利好信息。

　　(三)后续计量影响：公允价值变动损益和税前扣除效应的变化

　　现行准则的规定：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过对“公允价值变动损益”的调整，投资性房地产的公允价值变动，将对企业利润产生影响。投资性房地产按公允价值计价时，不计提折旧或进行摊销，将大幅减少费用，从而增加利润。在当今房地产价格持续上涨的情况下，公允价值变动损益的增加会进一步增加企业利润。但是，由于利润的大幅增加，是企业不可避免的丧失了部分税前扣除，会影响到企业的现金流。

　　金融街控股股份有限公司2007年调整前，对投资性房地产采用成本法计量的情况下，计提累计折旧和累计摊销17,884,915.64元，也就是减少了公司的营业利润17,884,915.6元。2008年财务报告显示，公司实现利润总额、归属于上市公司股东的净利润较2007年度调整前利润总额、归属于上市公司股东的净利润的增长比例分别为26.64%、42.34%。公司租售并举的独特商业模式使拥有较多投资性物业，鉴于公司商业地产项目主要集中在京津地区核心地段，拥有较大升值空间，未来公允价值变动损益仍将为公司提供可观利润。由此可见，投资性房地产的公允价值计量对房地产企业的盈余产生重大影响。在我国的房价迅猛增长的现实情况下，对公允价值的判断尤为重要。

　　三 我国投资性房地产计量模式现状

　　2006年，在企业会计准则中将公允价值计量模式引入投资性房地产，要求满足相关条件的公司可以选择以公允价值模式对投资性房地产计量。2007年是新准则实施的第一年，拥有投资性房地产的企业有630家，仅18家采用公允价值计量模式，2008年拥有投资性房地产的企业增加到690家，而采用公允价值模式计量的只比上年增加了4家。截止2010年3月31日，拥有投资性房地产的上市公司共615家，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅26家。[1]

　　在我国，绝大部分投资性房地产的公允价值都高于其成本价，从长期看，房地产具有持续稳定的增值潜力，采用公允价值模式计量更能准确反映其价值，但由于会计准则规定必须能获取所有房地产的公允价值才能采用公允价值计量，而且已采用公允价值计量的不能转变为成本模式。所以现在绝大多数企业都采用成本法计量投资性房地产。

　　四 国际会计准则中投资性房地产规定比较

　　首先，在计量模式的选择上。我国会计规则规定，一个企业不得同时采用两种模式;国际会计准则规定选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。也就是说，我国会计准则和国际会计准则均要求企业选用一种计量模式。

　　其次，在计量模式选择的侧重点上。我国准则规定，投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有企业有确凿证据证明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量;国际会计准中，虽然未规定优先顺序，但要求选用成本计量模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露。所以，国际会计准更青睐公允价值模式，而我国较偏向于成本模式。

　　《企业计准则第3号——投资性房地产》 明确规定了投资性房地产范围的界定、确认、计量模式及转换和相关信息的披露，填补了我国投资性房地产准则的空白，反映了与国际会计准则接轨。但是在计量模式选择上面，与国际会计准则存在一定的差距，这是受我国具体国情所影响，比如资本市场不健全、房地产市场管理落后等原因。

　　五 我国投资性房地产计量模式改革建议

　　(一)逐步向公允价值计量模式转变

　　我国加入WTO以后，国际贸易逐渐增多，由于国际会计准则较为青睐公允价值计量模式，所以，采用公允价值计量模式有利于提高我国会计信息与国际间的配比性，另外，公允价值模式较成本模式而言，有着自身的优越性，主要表现在三个方面,[2]一是公允价值模式更符合现代会计目标，二是公允价值信息符合相关性和可靠性质量特征，三是公允价值符合会计要素的本质特征。

　　(二)完善相关配套措施

　　1 建立相关操作指南

　　我国的资本市场很不成熟，使得房地产公允价值的取得成本相对较大，且政府对公允价值计量模式的运用准入条件较高，同时，采用公允价值模式计量后会引起利润大幅波动，从而误导利益相关者的判断。所以，我国应在企业会计准则的基础上建立相关操作指南，详细说明具体操作步骤，并同时建立专门的网上答疑系统，指导企业合理的运用公允价值。

　　2 加强政府监管力度

　　公允价值模式下的计量基础是公允价值，公允价值的变动较为频繁，所以对公允价值的估计不仅需要专业人员具有一定的专业知识，还需要其准确的职业判断，这种界定的模糊性给企业带来了利用公允价值操纵企业利润的空间，所以，为了保证利益相关者的利益和资本市场的稳定发展，政府必须加大监管力度，必要时，可建立专门部门对企业公允价值进行监督。

　　3 完善税收政策

　　现行税法下，公允价值模式下，在计算所得税应纳税额是要进行复杂的纳税调整，改变计量模式势必会加重企业的税收负担，所以，建立一套在公允价值模式下的税收政策，减少企业的负担，也是推动我国投资性房地产计量模式转变的重要助力。

　　随着我国经济的不断发展，国际化贸易的日益繁荣，我国会计准则与国际会计准则接轨已迫在眉睫，在投资性房地产方面，加快转变计量模式不仅需要政府从准则角度的转变，还需要相关配套措施的推进。推动以公允价值模式为主的投资性房地产计量模式，既有利于与国际会计准则趋同，也有利于完善我国的资本市场、房地产市场，对我国将带来不小的进步。我相信，在不久的将来，投资性房地产的相关制度、配套措施将会日益完善。

　　参考文献

　　[1] 郭锐、陶力士、彭佳，《契约理论视角下投资性房地产计量模式现状研究》[J]，财会通讯财务报告与分析，2010年第12期

　　[2] 张吉岗、李瑛，《投资性房地产计量模式探讨》[J]，中国乡镇企业会计，2010